do pobrania (tekst jednolity): Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388) 

 

USTAWA
z dnia 24 czerwca 1994 r.
 
o własności lokali 


Rozdział 1

Przepisy ogólne 

Art. 1.

Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.

  1. W  zakresie  nieuregulowanym  ustawą  do  własności  lokali  stosuje  się  przepisy Kodeksu cywilnego. 

Art. 2.

  1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
  2. Samodzielnym  lokalem  mieszkalnym,  w  rozumieniu  ustawy,  jest  wydzielona trwałymi  ścianami  w  obrębie  budynku  izba  lub  zespół  izb  przeznaczonych  na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. 
  3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
  4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w  szczególności:  piwnica,  strych,  komórka,  garaż,  zwane  dalej  „pomieszczeniami przynależnymi”.
  5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
  6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust.  5,  dokonuje  się,  zgodnie  z  wymogami  przepisów  prawa  budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej. 

Art. 3.

  1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
  2. Nieruchomość  wspólną  stanowi  grunt  oraz  części  budynku  i  urządzenia,  które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
  3. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych  w  nieruchomości  wspólnej  odpowiada  stosunkowi  powierzchni  użytkowej  tych  lokali  wraz  z  powierzchnią  pomieszczeń  przynależnych  do łącznej powierzchni  użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
  4. Do wyznaczenia stosunku, o którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.
  5. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany  kilkoma  budynkami,  udział  właściciela  lokalu  wyodrębnionego w nieruchomości  wspólnej  odpowiada  stosunkowi  powierzchni  użytkowej  lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
  6. W wypadku gdy na podstawie jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
  7. W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego  lokalu  i  ustalenie  wysokości  udziałów  w  nieruchomości  wspólnej  bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony  w  ust.  3,  a  przy  wyodrębnianiu  kolejnych  lokali  ustalano  wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego  nie stosuje się,  jeżeli  wszyscy  właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy  właściciel  nieruchomości  dokonają  w  umowie  nowego  ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. 

 Art. 3a.

  1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:
    1) nie  oddaje  się  gruntu  we  współużytkowanie  wieczyste,  jeżeli  stanowi  on przedmiot  współwłasności  związanej  z  własnością  uprzednio  wyodrębnionych lokali,
    2) nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot  współużytkowania  wieczystego  związanego  z  własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,
    3) ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest związany udział w tym prawie.
  2. Jeżeli przy ustanowieniu odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.  

Art. 4.

  1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do  niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują  właścicielom  lokali  wyodrębnionych;  odnosi  się  to  także  do  jego obowiązków.
  2. Jeżeli do wyodrębniania własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.
  3. Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem  wspólności  jest  to  prawo,  a  dalsze  przepisy  o  własności  lub współwłasności gruntu stosuje się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego. 

Art. 5.

  1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym  wyodrębniono  własność  lokali  jest  większa  niż  powierzchnia  działki  budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
  2. Jeżeli  na  nieruchomości  gruntowej  jest  położony  więcej  niż  jeden  budynek,  a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą  dokonać  podziału  tej  nieruchomości  polegającego  na  wydzieleniu  z  dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.
  3. Przy dokonywaniu podziału, o którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 6.

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. 

 

Rozdział 2

Ustanowienie własności lokalu 

Art. 7.

  1. Odrębną  własność  lokalu  można  ustanowić  w  drodze  umowy,  a  także  jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
  2. Umowa  o  ustanowieniu  odrębnej  własności  lokalu  powinna  być  dokonana  w formie  aktu  notarialnego;  do  powstania  tej  własności  niezbędny  jest  wpis  do księgi wieczystej.

Art. 8.

  1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
    1) rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
    2)  wielkość  udziałów  przypadających  właścicielom  poszczególnych  lokali  w nieruchomości wspólnej.
  2. Współwłaściciele mogą  w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
  3. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. 

Art. 9.

  1. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
  2. Do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
  3. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu. 

Art. 10.

Właściciel  nieruchomości  może  ustanawiać  odrębną  własność  lokali  dla  siebie,  na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

Art. 11.

  1. Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.
  2. Jeżeli  uczynienie  zadość  przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia  odrębnej  własności  lokali  w  zasadzie  za  usprawiedliwione,  upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd – w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym – może wydać stosowne nakazy lub zakazy. 

 

Rozdział 3

Prawa i obowiązki właścicieli lokali 

Art. 12.

  1. Właściciel  lokalu  ma  prawo  do  współkorzystania  z  nieruchomości  wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
  2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
  3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. 

Art. 13.

  1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć  w  kosztach  zarządu  związanych  z  utrzymaniem  nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
  2. Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu,  ilekroć  jest  to  niezbędne  do  przeprowadzenia  konserwacji,  remontu  albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. 

Art. 14.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. 

Art. 15.

  1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
  2. Należności z  tytułu  kosztów  zarządu  mogą  być  dochodzone  w  postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość. 

Art. 16.

  1. Jeżeli  właściciel lokalu  zalega  długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
  2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. 

Art. 17.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa  bez  ograniczeń,  a  każdy  właściciel  lokalu  –  w  części  odpowiadającej  jego udziałowi w tej nieruchomości. 

 

Rozdział 4

Zarząd nieruchomością wspólną

Art. 18.

  1. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. 
  2. W  razie  sukcesywnego  wyodrębniania  lokali  przyjęty  przez  dotychczasowych współwłaścicieli  sposób  zarządu  nieruchomością  wspólną  odnosi  skutek  także do każdego kolejnego nabywcy lokalu.
    2a.  Zmiana  ustalonego  w  trybie  ust.  1  sposobu  zarządu  nieruchomością  wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
  3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

Art. 19.

Jeżeli  liczba  lokali  wyodrębnionych  i  lokali  niewyodrębnionych,  należących  nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. 

Art. 20.

  1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.
  2. Zarząd  lub poszczególni  jego  członkowie mogą być  w każdej  chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani. 

Art. 21.

  1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. 
  2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. 
  3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

Art. 22.

  1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. 
  2. Do  podjęcia  przez  zarząd  czynności  przekraczającej  zakres  zwykłego  zarządu potrzebna  jest  uchwała  właścicieli  lokali  wyrażająca  zgodę  na  dokonanie  tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
  3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
    1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
    2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
    3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
    4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
    5) udzielenie zgody  na  nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
    5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
    6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, 
    6a) nabycie nieruchomości,
    7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
    8)  ustalenie,  w  wypadkach  nieuregulowanych  przepisami,  części  kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do  użytku  poszczególnych  właścicieli  lokali,  jak  i  do wspólnego  użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
    9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości  wspólnej  oraz  ustalenie  wysokości  udziałów  w  nowo  powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
    10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu  zarząd  nieruchomością  wspólną  powierzono  w  sposób  określony  w art.  18  ust.  1,  ewidencji  pozaksięgowej  kosztów  zarządu  nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
  4. Połączenie  dwóch  lokali  stanowiących  odrębne  nieruchomości  w  jedną  nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. 

Art. 23.

  1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
  2. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
    2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. 
  3. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. 

Art. 24.

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym. 

Art. 25.

  1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
    1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
  2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. 

Art. 26.

  1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego  uprawnień  oraz  należne  mu  wynagrodzenie.  Sąd  odwoła  zarządcę,  gdy ustaną przyczyny jego powołania.
  2. Jeżeli w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w  której  liczba  lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych  jest  większa niż  siedem,  właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością  w  dniu,  w  którym  wyodrębniono  własność  pierwszego  lokalu,  i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat. 

Art. 27.

Każdy  właściciel lokalu  ma  prawo  i  obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1. 

Art. 28.

Właściciel  lokalu  pełniący  obowiązki  członka  zarządu  może  żądać  od  wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. 

Art. 29.

  1. Zarząd  lub  zarządca,  któremu  zarząd  nieruchomością  wspólną  powierzono  w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu  nieruchomością  wspólną oraz zaliczek uiszczanych na  pokrycie  tych  kosztów,  a  także  rozliczeń  z  innych  tytułów  na  rzecz  nieruchomości wspólnej.
    1a. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
    1b.  Zarząd  lub  zarządca,  któremu  zarząd  nieruchomością  wspólną  powierzono  w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości  i  jej  dokumentacji  technicznej  (budowlanej,  powykonawczej  i książki  obiektu  budowlanego)  w  imieniu  wspólnoty  mieszkaniowej,  przechowywać  dokumentację  techniczną  budynku  oraz  prowadzić  i  aktualizować  spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
    1c.  Zarząd  lub  zarządca,  któremu  zarząd  nieruchomością  wspólną  powierzono  w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
    1d.  Jeżeli  uchwała  właścicieli  lokali  nie  stanowi  inaczej,  koszty  opracowania  lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają:
    1)  do  czasu  wyodrębnienia  własności  ostatniego  lokalu  –  dotychczasowego właściciela nieruchomości,
    2) po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
    1e.  Zarząd  lub  zarządca,  któremu  zarząd  nieruchomością  wspólną  powierzono  w sposób określony w art. 18 ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających prawo własności lokali.
  2. Właściciele podejmują uchwałę w  przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.
  3. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. 

Art. 30.

  1. Zarząd  lub  zarządca,  któremu  zarząd  nieruchomością  wspólną  powierzono  w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
    1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy,
    2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
    3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
    1a. W wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
  2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:
    1) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,
    2) ocena pracy zarządu lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
    3) sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium. 

Art. 31.

Zebrania właścicieli: 
a) mogą  być także,  w  razie  potrzeby,  zwoływane  przez  zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, 
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, którem zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1. 

Art. 32.

  1. O  zebraniu  właścicieli  zarząd  lub  zarządca,  któremu  zarząd  nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
  2. W  zawiadomieniu  należy  podać  dzień,  godzinę,  miejsce  i  porządek  obrad.  W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany. 

Art. 32a.

Jeżeli  grunt  wchodzący  w  skład  nieruchomości  wspólnej  nie  spełnia  wymogów przewidzianych  dla  działki  budowlanej,  uniemożliwiając  prawidłowe  i  racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali projekty uchwał w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów przewidzianych dla działek budowlanych,
2) udzielenia zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. 

Art. 33.

W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału. 

 

Rozdział 5

Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe 

 
Art. 34–38. (pominięte). 

Art. 39.

  1. Minister Sprawiedliwości dostosuje do niniejszej ustawy rozporządzenie z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 29, poz. 128). 
  2. Minister Sprawiedliwości, w drodze rozporządzenia, określa tryb egzekucji z lokali stanowiących odrębne nieruchomości.

Art. 40.

  1. Państwowe  lub  komunalne  jednostki  organizacyjne,  sprawujące  na  podstawie przepisów  dotychczasowych  zarząd  nieruchomościami  wspólnymi,  są  obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości wspólnych ewidencję umożliwiającą  najpóźniej  od  dnia  1  października  1994  r.  ustalenie  kosztów  i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli, nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną oraz co do ponoszenia jego kosztów.
  2. Do czasu uregulowania tych spraw przez właścicieli do zarządu, o którym mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu zleconego przez właścicieli osobie fizycznej lub prawnej. 

Art. 41.

Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 1995 r., z wyjątkiem przepisu art. 40 ust. 1, który wchodzi w życie z dniem ogłoszenia. 

 

 

 

 

 

Początek strony